Ce impozit plătești când vinzi un apartament din România, dacă locuiești în străinătate

Verificat: iulie 2026

Dacă ești plecat din România și vrei să vinzi un apartament rămas acasă, întrebarea care apare imediat după „cât face" este „cât rămâne din el". Pe internet circulă trei informații greșite care se repetă de ani buni: că există un plafon neimpozabil, că se plătește 10% pe câștig și că un certificat de rezidență fiscală te scutește de impozitul din România. Niciuna nu este adevărată în 2026.

Mai jos găsești cum funcționează impozitarea în realitate, plus capcana care costă cel mai mult diaspora — și care nu are legătură cu vânzarea în sine, ci cu statutul tău de rezident fiscal.

Acest ghid explică mecanismul, dar nu ține loc de consultanță fiscală. Situația fiecărei persoane depinde de anul dobândirii, de modul în care a intrat imobilul în patrimoniu și de statutul de rezidență.

Cât este impozitul, de fapt

Se numește impozit pe venitul din transferul proprietăților imobiliare și are două cote, în funcție de cât timp ai deținut imobilul:

Cota se aplică la valoarea tranzacției, nu la profit. Iar impozitul nu se declară și nu se plătește de tine: notarul îl reține la momentul semnării contractului de vânzare și îl virează statului. Practic, banii pe care îi primești sunt deja net de acest impozit.

Perioada de deținere se calculează de la momentul dobândirii imobilului, iar acesta este exact punctul unde apar discuții: data poate diferi în funcție de modul în care ai intrat în proprietate (cumpărare, moștenire, partaj, construcție proprie).

Important: cota aplicabilă și data de la care se calculează perioada de deținere se stabilesc de notarul public pe baza actelor tale de proprietate. Verifică acest lucru înainte de a semna un antecontract cu preț ferm.

Nu mai există plafon neimpozabil

Ani la rând, primii 450.000 de lei din valoarea tranzacției erau neimpozabili. Această scutire a fost eliminată prin Legea 296/2023.

Sublinierea este necesară pentru că foarte multe articole, calculatoare online și chiar simulări de la agenții imobiliare încă folosesc plafonul vechi. Dacă ai calculat undeva un impozit și ți-a ieșit zero pentru un apartament sub 450.000 lei, calculul este depășit.

Astăzi impozitul se aplică de la primul leu din valoarea tranzacției, indiferent cât de mică este suma.

Important: dacă ai primit o simulare de calcul de la un intermediar, cere-i să confirme cu un contabil sau cu notarul că nu aplică plafonul eliminat în 2023.

Mitul celor 10% pe câștigul din vânzare

Vei găsi site-uri — inclusiv unele în limba engleză, destinate străinilor care investesc în România — care afirmă că România impozitează câștigul de capital imobiliar cu 10% din diferența dintre prețul de vânzare și prețul de cumpărare.

Acest lucru nu corespunde legislației românești. Nu există un impozit pe câștig calculat ca diferență preț de vânzare minus preț de achiziție pentru transferul proprietăților imobiliare din patrimoniul personal. Se aplică cotele de 1% sau 3% asupra valorii tranzacției.

Confuzia vine probabil din faptul că 10% este cota standard a impozitului pe venit din România pentru alte categorii de venituri, iar în multe alte state impozitarea imobiliară chiar funcționează pe principiul câștigului de capital. Aplicarea acestei logici în România duce la calcule complet greșite — de obicei mult mai mari decât realitatea, ceea ce îi face pe unii proprietari să amâne inutil vânzarea.

Important: dacă ai primit un calcul bazat pe diferența dintre prețul de cumpărare și cel de vânzare, cere o a doua opinie de la un contabil autorizat sau de la notar înainte să iei o decizie.

Capcana rezidenței fiscale — partea cea mai scumpă

Aceasta este informația care lipsește din aproape toate articolele despre vânzarea locuinței din diaspora, deși are consecințe mult mai mari decât 1% sau 3%.

Când o persoană pleacă din România pentru o perioadă care depășește 183 de zile, legislația fiscală prevede completarea unui document: Chestionarul pentru stabilirea rezidenței fiscale a persoanei fizice la plecarea din România. Se depune la organul fiscal, în principiu cu 30 de zile înainte de plecare. Pe baza lui, ANAF stabilește dacă îți păstrezi sau nu rezidența fiscală română.

Problema este că foarte mulți români plecați în ultimii 15-20 de ani nu au depus niciodată acest chestionar. Din perspectiva administrației fiscale, ei pot figura în continuare drept rezidenți fiscali români — cu tot ce decurge din asta, inclusiv, în principiu, obligații privind veniturile obținute din întreaga lume, nu doar cele din România.

Vânzarea unui imobil este momentul în care această situație iese la suprafață, pentru că tranzacția este vizibilă fiscal: notarul raportează, banii se mișcă, iar dosarul tău devine activ.

Ce înseamnă practic:

Important: situația rezidenței fiscale nu se rezolvă din articole. Discută cu un contabil sau consultant fiscal autorizat, care poate verifica statutul tău concret la ANAF și îți poate spune ce declarații sunt necesare.

Certificatul de rezidență fiscală: ce face și ce nu face

Aici este a treia informație frecvent răstălmăcită. Mulți proprietari cred că, dacă obțin un certificat de rezidență fiscală din Germania, Italia sau Spania și îl prezintă notarului, vor plăti mai puțin sau deloc în România.

Nu funcționează așa. Impozitul pe transferul proprietății se reține în România indiferent unde ești rezident fiscal.

Motivul ține de logica convențiilor de evitare a dublei impuneri. Conform modelului OECD, pe care sunt construite convențiile încheiate de România, veniturile din proprietăți imobiliare (art. 6) și câștigurile din înstrăinarea acestora (art. 13 alin. 1) se impozitează în statul în care este situat imobilul. Apartamentul este în România, deci România impozitează.

Atunci la ce folosește certificatul? La două lucruri, ambele importante:

Cu alte cuvinte: certificatul nu îți reduce factura din România, dar te poate proteja de o a doua factură în țara de reședință.

Important: modul în care se declară vânzarea în țara ta de reședință depinde de convenția bilaterală și de legislația locală. Întreabă un contabil din acea țară, nu doar unul din România.

Cazul special: apartamentul moștenit

Multe locuințe deținute de diaspora provin din succesiuni, iar regula este diferită.

Transmiterea unei proprietăți prin moștenire este neimpozabilă dacă succesiunea este finalizată în termen de 2 ani de la data decesului. Dacă termenul este depășit, se datorează 1% din valoarea masei succesorale.

Atenție la distincție: aceasta este impozitarea dezbaterii succesorale, nu a vânzării ulterioare. Dacă moștenești un apartament și apoi îl vinzi, vânzarea rămâne supusă cotelor de 1% sau 3% descrise mai sus, în funcție de perioada de deținere.

Important: stabilirea perioadei de deținere în cazul unui imobil moștenit are particularități. Cere notarului să confirme explicit ce cotă se aplică în cazul tău înainte de a agrea prețul.

OUG 7/2026: cumpărătorul are și el o obligație nouă

O modificare recentă care poate bloca semnarea. OUG 7/2026, publicată în Monitorul Oficial nr. 146 din 25 februarie 2026 și aplicabilă din primele zile ale lunii martie 2026, prevede că la vânzarea de imobile și de vehicule trebuie să prezinte certificat de atestare fiscală și cumpărătorul, nu doar vânzătorul. În lipsa acestui document, contractul este nul de drept.

Pentru un vânzător aflat în străinătate, care își planifică un singur drum în țară, este un risc concret de calendar: dacă cumpărătorul nu are certificatul pregătit, semnarea nu poate avea loc la data stabilită.

Norma este foarte recentă, iar practica direcțiilor de impozite și taxe locale diferă încă de la o primărie la alta.

Important: confirmă cerințele exacte pentru cumpărător cu notarul public și cu direcția de impozite și taxe locale de care aparține imobilul, înainte de a-ți cumpăra biletul de avion.

Ce alte costuri apar la vânzare

Pe lângă impozit, la semnare mai apar onorariul notarial, tarifele de publicitate imobiliară pentru intabulare și, eventual, costuri de cadastru sau de obținere a certificatului energetic. Aceste sume variază în funcție de valoarea tranzacției și de biroul notarial, așa că nu găsești cifre în acest articol.

Important: cere biroului notarial un deviz complet, în scris, înainte de a stabili data semnării — inclusiv precizarea cine suportă fiecare cost, vânzătorul sau cumpărătorul.

Întrebări frecvente

Trebuie să depun eu declarație la ANAF după vânzare?

Impozitul pe transferul proprietății se reține și se virează de notar la momentul semnării. Dacă ai și alte obligații declarative în România depinde de statutul tău de rezidență — verifică cu un contabil.

Dacă vând prin procură, se schimbă ceva la impozit?

Nu. Cota este aceeași, indiferent dacă semnezi personal sau printr-un împuternicit. Ce se schimbă sunt actele necesare — detaliile sunt în ghidul despre procura de vânzare din străinătate.

Am cumpărat apartamentul acum 15 ani. Ce cotă plătesc?

Deținerea depășind 3 ani, cota aplicabilă este de 1% din valoarea tranzacției. Confirmă totuși cu notarul data exactă a dobândirii, așa cum rezultă din actele tale.

Pot să declar un preț mai mic ca să plătesc impozit mai puțin?

Nu. Declararea unei valori sub cea reală este o faptă cu consecințe fiscale și penale, iar notarii raportează tranzacțiile. În plus, îți slăbește poziția dacă apar litigii ulterioare cu cumpărătorul.

Voi plăti impozit și în țara în care locuiesc?

Depinde de convenția de evitare a dublei impuneri și de legislația locală. De regulă, statul de reședință acordă o scutire sau un credit fiscal, dar vânzarea trebuie totuși declarată acolo. Întreabă un contabil din țara respectivă.

Se aplică impozitul și dacă vând sub prețul la care am cumpărat?

Da. Cota se aplică valorii tranzacției, nu profitului, deci se datorează impozit chiar dacă vinzi în pierdere.

Partea pe care contabilul nu ți-o rezolvă

Un contabil îți lămurește rezidența fiscală. Un notar îți calculează impozitul și îl reține. Dar niciunul dintre ei nu îți aduce cumpărătorul — iar în practică asta decide cât timp îți stau banii blocați în ziduri.

Este și singura etapă pe care o poți face integral de la distanță. Poți publica gratuit un anunț pentru apartamentul tău din România chiar dacă ești în Torino sau în Stuttgart, cu poze făcute de o rudă, și poți discuta cu cei interesați prin mesageria platformei.

Înainte de asta, uită-te la anunțurile din categoria imobiliare și la restul anunțurilor active pentru zona ta. Prețul de listare al apartamentelor comparabile îți spune mai mult decât orice estimare de la distanță, iar impozitul fiind calculat la valoarea tranzacției, fiecare mie de lei de preț contează în ambele sensuri.

Alte ghiduri pentru proprietarii din diaspora găsești pe blogul rocazii.ro.