Închiriezi un apartament în România și locuiești în străinătate: ghidul fiscal complet

Verificat: iulie 2026

Ai un apartament în București, Cluj sau Timișoara, dar locuiești de ani buni în Spania, Germania sau Marea Britanie. Apartamentul stă gol ori e închiriat „pe încredere”, fără hârtii, iar când vine vorba de ANAF apar aceleași întrebări: cât plătesc, cine declară, ce fac dacă nu am înregistrat nimic până acum?

Ghidul explică cum funcționează partea fiscală a chiriei pentru proprietarii din diaspora și ce trebuie verificat cu un contabil. Cifrele generale se aplică tuturor, dar situația ta — unde ești asigurat, ce alte venituri ai, ce scrie în contract — schimbă concluzia.

1. Impozitul pe chirie: 10% din venitul net, adică 8% din brut

Aceasta este partea simplă și, spre surprinderea multora, partea ieftină.

Veniturile din cedarea folosinței bunurilor se impozitează cu o cotă de 10%, aplicată nu la chiria încasată, ci la venitul net. Venitul net se obține scăzând din chiria brută o cotă forfetară de cheltuieli de 20% (Codul fiscal, art. 84). Deducerea se aplică automat, nu trebuie justificată cu bonuri sau facturi.

Rezultatul practic: impozitul efectiv este de 8% din chiria brută. Pentru o chirie de 2.000 lei pe lună:

Regula a rămas neschimbată pentru 2026.

Confirmă modul de calcul cu un contabil, mai ales dacă ai mai multe imobile închiriate sau alte tipuri de venituri în România.

2. CASS: nu este un procent, este o scară cu trepte

Aici se sperie lumea, și pe bună dreptate, pentru că nu funcționează deloc ca impozitul.

Contribuția de asigurări sociale de sănătate (CASS) pentru veniturile din chirii nu se calculează procentual. Se datorează în sume fixe, în funcție de pragul pe care îl depășește venitul tău. Pragurile se raportează la salariul minim brut pe țară, de 4.050 lei:

De ce este periculos: efectul de prag

Sistemul este o scară cu trepte, nu o pantă. Nu plătești proporțional cu cât depășești pragul — plătești toată treapta, chiar dacă l-ai depășit cu un singur leu.

Diferența dintre a rămâne sub primul prag și a-l depăși cu o sumă neglijabilă înseamnă 2.430 lei în plus. O majorare de 100 de lei pe lună te poate arunca peste prag, iar câștigul de 1.200 lei pe an devine pierdere netă. Fă calculul înainte să semnezi un contract sau să accepți o indexare.

Atenție: CASS se cumulează

Pragurile nu se aplică doar chiriei. Veniturile din chirii se cumulează cu cele din dividende, dobânzi și tranzacții cu criptomonede la stabilirea treptei. Un proprietar care are și dividende de la firma lui poate depăși pragul fără ca asta să aibă legătură cu chiria.

Clarifică explicit cu contabilul un punct esențial: care este cifra care se compară cu pragul — venitul brut sau cel net, după deducerea de 20%. Diferența te poate muta de o parte sau de alta a treptei.

CASS este partea în care greșelile costă cel mai mult. Verifică pragul aplicabil și baza de calcul cu un contabil, luând în considerare toate veniturile tale din România, nu doar chiria.

3. Capcana domiciliului: cea mai scumpă necunoscută pentru diaspora

Aceasta este partea pe care majoritatea proprietarilor din străinătate o află abia când primesc o decizie de impunere.

Codul fiscal, art. 153 alin. (1) lit. a), leagă calitatea de contribuabil la sistemul de sănătate de domiciliu — adică de adresa înscrisă în cartea de identitate românească, nu de locul în care trăiești efectiv. Și aici e problema: cea mai mare parte a diasporei nu și-a schimbat niciodată domiciliul din buletin. Ai plecat de zece ani și plătești contribuții în Italia sau în Germania, dar în evidențele din România figurezi în continuare cu domiciliul în țară.

Există, desigur, o scutire pentru persoanele asigurate într-un alt stat membru UE, din Spațiul Economic European sau din Elveția. Dar — punctul esențial — scutirea este documentară, nu automată. Nimeni nu o aplică din oficiu, pentru că nimeni nu știe unde ești asigurat. Trebuie să dovedești calitatea de asigurat, cu documentul emis de instituția de asigurări de acolo.

Concret: întreabă un contabil ce document acceptă ANAF ca dovadă a asigurării în statul în care locuiești, obține-l de la instituția competentă de acolo și depune-l, împreună cu declarația, prin Spațiul Privat Virtual (SPV).

Nu presupune că ești scutit de CASS doar pentru că locuiești și plătești contribuții în altă țară. Cere unui contabil lista exactă a documentelor necesare și depune-le — altfel scutirea nu se aplică.

4. Înregistrarea contractului la ANAF: 30 de zile, prin SPV

Contractul de închiriere trebuie înregistrat la ANAF în termen de 30 de zile de la încheiere, prin formularul C168. Obligația îi revine proprietarului, nu chiriașului. Vestea bună pentru cei plecați: înregistrarea se poate face integral de la distanță, prin Spațiul Privat Virtual (SPV), dacă ai cont activ. Dacă nu ai, este primul lucru de rezolvat.

Se aplică sancțiuni pentru nedepunere sau pentru depunere cu întârziere. Nu vei găsi aici o sumă, dintr-un motiv simplu: sursele care circulă pe internet indică valori diferite. Verifică amenda aplicabilă pe portalul ANAF sau prin contabil.

De ce te avantajează pe tine, ca proprietar la distanță

Contractul înregistrat la ANAF constituie titlu executoriu pentru plata chiriei. În termeni practici: în caz de neplată nu mai pornești de la zero cu un proces în care să obții mai întâi un titlu, ci ai deja un act care poate fi pus în executare.

Pentru un proprietar care nu poate merge la fiecare termen de judecată, diferența este uriașă — probabil cel mai bun argument pentru a înregistra contractul chiar dacă nimeni nu te-ar verifica vreodată. Procedura concretă de executare se discută însă cu un avocat.

Termenul de 30 de zile și cuantumul sancțiunilor se verifică la ANAF sau prin contabil înainte de depunere. Efectele juridice ale titlului executoriu se confirmă cu un avocat.

5. Declarația Unică: termenul este 25 mai

Impozitul pe chirie se declară prin Declarația Unică, cu termen de depunere 25 mai. Se depune online, prin SPV, deci și acest pas se rezolvă din străinătate.

Un detaliu important pentru cei care își amintesc vechile reguli: nu mai există declarația estimativă de la mijlocul anului. Sistemul cu D212 estimativ a fost eliminat. Dacă un articol vechi îți spune să depui ceva în iulie, ignoră-l.

Termenele fiscale se pot modifica prin ordonanțe, uneori în cursul anului. Verifică data limită pentru anul în curs pe portalul ANAF sau cu un contabil.

6. Mitul „peste 5 contracte trebuie să-ți faci PFA”

Este una dintre cele mai răspândite informații false despre chirii din spațiul online românesc — o vei găsi inclusiv în articole datate 2026.

Regula celor 5 contracte nu mai există. Nu mai există un prag legat de numărul de contracte de la care activitatea devine automat una economică, ce trebuie desfășurată prin PFA.

Criteriul actual ține de numărul de camere: pragul relevant este de peste 7 camere închiriate în regim turistic, adică pe termen scurt. Un proprietar cu trei apartamente închiriate pe termen lung nu intră în această categorie doar pentru că are trei contracte. Dacă ai citit altceva, verifică data reală a informației, nu anul din titlu.

Dacă te apropii de zona închirierilor în regim turistic, cere unui contabil o analiză a formei sub care trebuie să declari veniturile. Este exact tipul de decizie care se plătește retroactiv dacă e greșită.

7. Chirie în euro: atenție la o regulă contraintuitivă

Mulți proprietari din diaspora stabilesc chiria în euro. Fiscal, apar două aspecte de clarificat.

Primul: conversia în lei se face după regulile din Codul fiscal, iar cursul aplicabil nu este la alegerea ta. Cere-i contabilului să îți spună ce curs se folosește la declarare.

Al doilea, și cel mai important: impozitul se datorează la chiria din contract, indiferent dacă ai încasat-o efectiv sau nu. Dacă în contract scrie 500 de euro pe lună, iar chiriașul nu a plătit trei luni, obligația declarativă nu dispare automat. Există modalități de a gestiona situația — rezilierea contractului, notificarea autorității fiscale —, dar toate presupun pași formali, făcuți la timp.

Dacă un chiriaș nu plătește, discută imediat cu un contabil ce trebuie declarat și ce demersuri sunt necesare pentru a nu plăti impozit pe bani pe care nu i-ai primit.

8. Partea practică: cum găsești chiriași buni de la distanță

Fiscalitatea se rezolvă cu un contabil, o dată pe an. Chiriașul, nu. Câteva lucruri care contează când nu ești în țară:

Anunțul se poate publica de oriunde: publici anunțul gratuit și primești mesajele direct în cont, fără să dai numărul tău de telefon din străinătate. Uită-te întâi la anunțurile din categoria imobiliare, ca să vezi la cât se închiriază apartamente similare, și la celelalte anunțuri active din oraș. Ghiduri despre cum scrii un anunț bun găsești pe blogul rocazii.ro.

Întrebări frecvente

Plătesc impozit în România sau în țara în care locuiesc?

Regula generală este că venitul din chirie se impozitează în statul în care se află imobilul, deci în România. Ce trebuie declarat în statul tău de rezidență depinde de convenția de evitare a dublei impuneri încheiată cu acel stat. Verifică cu un contabil, ideal în ambele țări.

Cine înregistrează contractul la ANAF, eu sau chiriașul?

Proprietarul. Termenul este de 30 de zile de la încheierea contractului, prin formularul C168.

Trebuie să vin în România ca să declar?

Nu, dacă ai cont în Spațiul Privat Virtual. Atât înregistrarea contractului, cât și Declarația Unică se depun online.

Am un singur apartament închiriat. Plătesc CASS?

Depinde de venitul total luat în calcul. Sub 6 salarii minime (24.300 lei) contribuția este zero, dar la stabilirea pragului se cumulează și dividendele, dobânzile și veniturile din criptomonede.

Am 6 contracte de închiriere. Trebuie să îmi fac PFA?

Regula veche a celor 5 contracte nu mai există. Criteriul actual ține de numărul de camere, cu prag de peste 7 camere în regim turistic. Aproape de prag, cere o analiză unui contabil.

Chiriașul nu a plătit de trei luni. Mai datorez impozit?

Impozitul se raportează la chiria prevăzută în contract, nu neapărat la sumele efectiv încasate. Contactează un contabil repede, pentru că demersurile trebuie făcute la timp.

Concluzie

Trei cifre de reținut: 8% impozit efectiv din chiria brută, 30 de zile pentru înregistrarea contractului și 25 mai pentru Declarația Unică. Și două capcane: efectul de prag la CASS, unde un leu în plus costă o treaptă întreagă, și domiciliul din buletin, care te poate face contribuabil în România chiar dacă nu ai mai locuit acolo de un deceniu.

Partea fiscală se rezolvă cu un contabil. Partea de care depinde tot restul — să ai un chiriaș bun — se rezolvă cu un anunț bine făcut, pe care îl poți publica gratuit de oriunde te-ai afla.