Costurile cumpărării unei locuințe, pe lângă preț
Ce mai plătești în afara prețului din anunț, cine plătește fiecare sumă și la ce valoare se calculează: notar, carte funciară, impozit, agenție, credit și TVA.
Ghid practic, nu consultanță juridică sau fiscală. Informațiile au fost verificate în octombrie 2026, din sursele oficiale de la finalul paginii; regulile și tarifele se pot schimba.
Pe scurt: șase costuri
- 1Onorariul notarului
- 2Tariful de carte funciară (ANCPI)
- 3Impozitul pe transferul proprietății
- 4Comisionul agenției imobiliare
- 5Costurile creditului ipotecar
- 6TVA, la locuințele noi
Dacă părțile nu stabilesc altfel, Codul civil pune cheltuielile pentru încheierea contractului de vânzare în sarcina cumpărătorului. Impozitul pe transferul proprietății este, în schimb, al vânzătorului.
Onorariul notarului
Onorarii minimale, pe tranșe de valoare
Vânzarea unei locuințe se încheie la notar, prin act autentic. Onorariile minimale ale notarilor sunt stabilite prin norme aprobate de ministrul justiției (Ordinul nr. 177/C/2024). Pentru actele prin care se transmite proprietatea asupra unui imobil, onorariul minimal se calculează pe tranșe, la valoarea de tranzacționare declarată de părți:
| Valoarea din act | Onorariul minimal |
|---|---|
| până la 20.000 lei | 2,2%, dar nu mai puțin de 230 lei |
| de la 20.001 la 35.000 lei | 440 lei + 1,9% din ce depășește 20.001 lei |
| de la 35.001 la 65.000 lei | 725 lei + 1,6% din ce depășește 35.001 lei |
| de la 65.001 la 100.000 lei | 1.205 lei + 1,5% din ce depășește 65.001 lei |
| de la 100.001 la 200.000 lei | 1.705 lei + 1,1% din ce depășește 100.001 lei |
| de la 200.001 la 600.000 lei | 2.805 lei + 0,9% din ce depășește 200.001 lei |
| peste 600.001 lei | 6.405 lei + 0,6% din ce depășește 600.001 lei |
Anexa nr. 2, pct. I, din normele aprobate prin Ordinul ministrului justiției nr. 177/C/2024. Exemplu: la o valoare de 400.000 de lei, onorariul minimal este 2.805 lei + 0,9% din 199.999 lei, adică aproximativ 4.605 lei.
La ce valoare se calculează
La valoarea declarată de părți, fără TVA. Dacă valoarea declarată este mai mică decât valoarea minimă din studiul de piață al camerei notarilor publici, onorariul se calculează la valoarea din studiu.
Ce este „minimal”
Tabelul arată suma sub care notarul nu coboară, nu prețul final. Pentru arhivarea actului se adaugă un onorariu de 25 sau 45 de lei, după termenul de păstrare. Întreabă și dacă suma comunicată include TVA.
Tariful de carte funciară
Înscrierea ta ca proprietar, la ANCPI
După semnare, dreptul tău de proprietate se înscrie în cartea funciară (intabulare). Tariful ANCPI pentru intabularea în favoarea unei persoane fizice este de 0,15% din valoarea din act, dar nu mai puțin de 60 de lei pentru fiecare imobil; pentru persoanele juridice este 0,50%. Dacă valoarea din act este mai mică decât cea din studiul de piață al notarilor, procentul se aplică la valoarea din studiu.
Tariful îl calculează și îl încasează notarul, care comunică apoi actul la biroul de carte funciară. Tot notarul obține, înainte de semnare, extrasul de carte funciară pentru autentificare, cu un tarif ANCPI de 40 de lei pentru fiecare imobil.
În vara anului 2026, sistemele informatice ale ANCPI au fost indisponibile o perioadă. La data verificării, aplicația e-Terra funcționa din nou, iar ANCPI anunța că timpii de așteptare pot fi, temporar, mai mari. Întreabă notarul la ce termen te poți aștepta.
Impozitul pe transferul proprietății
Îl datorează vânzătorul, îl încasează notarul
Persoana fizică care vinde o locuință din patrimoniul personal datorează un impozit calculat la valoarea tranzacției:
3%
dacă vânzătorul a deținut imobilul cel mult 3 ani, inclusiv.
1%
dacă vânzătorul a deținut imobilul mai mult de 3 ani.
Impozitul se calculează la valoarea declarată în act, dar nu sub valoarea minimă din studiul de piață al camerei notarilor publici, și se încasează de notar înainte de autentificare. Ca cumpărător, nu este costul tău. Dacă vânzătorul vrea să îl treacă în sarcina ta, este o chestiune de negociere a prețului, nu o obligație legală.
Comisionul agenției
O practică de piață, nu o regulă
Dacă locuința este vândută printr-o agenție imobiliară, comisionul este cel din contractul pe care îl semnezi cu agenția. Nu există un tarif legal: nivelul lui, cine îl plătește și când se plătește se negociază.
- Cere contractul de intermediere înainte de vizionare și citește când devine datorat comisionul.
- Întreabă dacă procentul se aplică la prețul cerut sau la prețul la care cumperi și dacă suma include TVA.
- Verifică dacă anunțul este publicat de proprietar sau de o agenție. Pe Rocazii, un anunț imobiliar poate arăta cine îl publică: proprietar, agenție imobiliară sau dezvoltator.
Dacă iei credit ipotecar
Evaluare, comisioane, asigurări, ipotecă
Banca este obligată să îți dea, în scris, Fișa europeană de informații standardizate (FEIS) cu cel puțin 15 zile calendaristice înainte de semnarea contractului. În acest interval oferta nu poate fi modificată de bancă, iar tu o poți compara cu altele.
Dobânda anuală efectivă (DAE) din ofertă cuprinde dobânda, comisioanele, taxele, primele asigurărilor obligatorii pentru credit și costul evaluării locuinței. Nu cuprinde taxele notariale: pe acestea le adaugi separat la buget.
- Evaluarea locuinței. Pentru un credit ipotecar este necesară evaluarea făcută de un evaluator autorizat, membru ANEVAR. Costul ei îl suporți de obicei tu, iar raportul trebuie comunicat și ție, nu doar băncii.
- Comisioanele băncii. Pentru creditul acordat, banca poate percepe numai comision de analiză a dosarului, comision de administrare a creditului sau a contului curent, costurile asigurărilor, dobânda penalizatoare, costurile percepute de terți și un comision unic pentru servicii făcute la cererea ta. Comisionul de analiză nu poate fi perceput dacă creditul nu se acordă.
- Asigurările. Asigurarea obligatorie a locuinței (PAD) este cerută de lege pentru orice locuință; prima anuală este stabilită prin Legea nr. 260/2008 și poate fi modificată de Autoritatea de Supraveghere Financiară. Banca poate cere și alte asigurări, dar nu una care nu este utilă pentru creditul tău.
- Ipoteca. Contractul de ipotecă se încheie în formă autentică, la notar, cu onorariu separat, iar înscrierea ipotecii în cartea funciară are tariful ei: 100 de lei pentru fiecare imobil plus 0,1% din valoarea creanței garantate.
Sumele pentru evaluare, comisioane și asigurări diferă de la o bancă la alta și nu au un tarif oficial: le găsești în FEIS și în lista de tarife a băncii.
TVA la locuințele noi
Cota standard, 21%
Locuință veche, de la o persoană fizică
Vânzarea unei construcții care nu mai este nouă este scutită de TVA. Fiscal, o construcție este nouă dacă este livrată cel târziu până la 31 decembrie a anului următor celui în care a fost ocupată sau folosită prima dată.
Locuință nouă, de la un dezvoltator
Dacă vânzătorul este înregistrat în scopuri de TVA, prețul unei locuințe noi poartă TVA cu cota standard, care este 21%. Codul fiscal nu mai prevede o cotă redusă pentru cumpărarea unei locuințe.
Cota de 9% nu se mai aplică
Regimul tranzitoriu cu TVA de 9% a fost păstrat doar pentru cei care încheiaseră un contract cu plată în avans până la 1 august 2025, pentru o singură locuință de cel mult 120 mp și cel mult 600.000 de lei fără TVA, livrată până la 30 septembrie 2026 inclusiv. Dacă un anunț mai promite această cotă, cere vânzătorului temeiul legal în scris.
Înainte să semnezi și după
Ce ceri în scris și ce termen ai
- Cere notarului, în scris, calculul complet: onorariu, tarif de carte funciară, extrase și alte sume, cu și fără TVA.
- Cere agenției contractul și suma exactă a comisionului înainte de prima vizionare.
- La o locuință nouă, întreabă dacă prețul din anunț include TVA.
- Dacă iei credit, compară ofertele după DAE, nu doar după dobândă, și adaugă separat costurile notariale.
- Trece în contract prețul real. Onorariul, tariful de carte funciară și impozitul se calculează la valoarea din act.
Actele vânzătorului
Certificatul energetic este obligația vânzătorului: îți dă o copie înainte de contract și originalul la semnare. Vezi ghidul despre certificatul energetic.
După cumpărare: 30 de zile
Declari locuința la direcția de impozite și taxe locale în a cărei rază se află, în termen de 30 de zile de la data dobândirii. Impozitul pe clădire îl datorezi de la 1 ianuarie a anului următor.
Surse oficiale
Textele de lege și paginile instituțiilor pe care se sprijină acest ghid, verificate în octombrie 2026.
- Normele privind tarifele de onorarii minimale pentru serviciile prestate de notarii publici, aprobate prin Ordinul ministrului justiției nr. 177/C/2024, art. 4 și 7 și anexa nr. 2 — Portal Legislativ
- Codul civil (Legea nr. 287/2009), art. 1.244 (forma autentică), art. 1.666 „Cheltuielile vânzării” și art. 2.378 (forma contractului de ipotecă) — Portal Legislativ
- Ordinul directorului general al ANCPI nr. 16/2019 privind aprobarea tarifelor pentru serviciile furnizate de Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară, anexa, pct. 2.3.2, 2.3.3 și 2.7.3 — Portal Legislativ
- Codul fiscal (Legea nr. 227/2015), art. 111, art. 291, art. 292 alin. (2) lit. f) și art. 461 alin. (2), cu nota privind Legea nr. 161/2026 — Portal Legislativ
- Ordonanța de urgență nr. 52/2016 privind contractele de credit oferite consumatorilor pentru bunuri imobile, art. 3 pct. 12, art. 9, art. 12, art. 13, art. 17 și art. 81 — Portal Legislativ
- Legea nr. 260/2008 privind asigurarea obligatorie a locuințelor împotriva cutremurelor, alunecărilor de teren și inundațiilor, republicată, art. 3 și 5 — Portal Legislativ
- Legea nr. 372/2005 privind performanța energetică a clădirilor, republicată, art. 22 — Portal Legislativ
- Guvernul României, comunicat din 20 august 2026 privind funcționarea sistemului e-Terra al ANCPI
Rocazii nu calculează aceste costuri și nu intermediază tranzacții. Suma exactă pentru cazul tău o afli de la notarul la care semnezi și, pentru credit, din oferta băncii. Pentru o situație anume (cumpărare pe firmă, teren, moștenire, locuință în construcție), întreabă un notar sau un specialist.